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在购房过程中，利率转换对月供会产生影响，了解如何计算转换后的月供十分重要。下面为大家详细介绍计算方法。
利率转换通常指的是从固定利率转换为LPR（贷款市场报价利率）加点的形式，或者反之。首先要明确几个关键概念，LPR是由具有代表性的报价行，根据本行对最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率加点形成的方式报价，由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率。而加点数值是固定不变的，它等于原合同执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。
计算步骤如下：第一步，确定加点数值。假设小李原商业性个人住房贷款合同期限为20年，剩余期限为10年，执行利率为5.145%，2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%，那么加点数值为5.145% - 4.8% = 0.345%（34.5个基点）。此后，无论LPR如何变化，这个加点数值都保持不变。
第二步，确定新的贷款利率。新的贷款利率 = LPR + 加点数值。若转换后第一个重定价日（一般为每年的1月1日或贷款发放日对应日）的5年期以上LPR为4.75%，则小李的新贷款利率为4.75% + 0.345% = 5.095%。
第三步，选择合适的还款方式来计算月供。常见的还款方式有等额本息和等额本金两种。
等额本息还款法是指在贷款期限内每月以相等的金额偿还贷款本息。其计算公式为：$M = P \times \frac{r(1 + r)^n}{(1 + r)^n - 1}$，其中$M$为每月还款额，$P$为贷款本金，$r$为月利率（新贷款利率除以12），$n$为还款总月数。假设小李贷款本金为50万元，新贷款利率5.095%，还款期限10年（120个月），月利率为5.095%÷12≅0.4246%，代入公式可得：$M = 500000\times\frac{0.004246\times(1 + 0.004246)^{120}}{(1 + 0.004246)^{120}-1} \approx 5341.49$元。
等额本金还款法是指在贷款期限内每月偿还的贷款本金相等，利息随本金的减少逐月递减。每月还款额 = 每月本金 + 每月利息，每月本金 = 贷款本金÷还款总月数，每月利息 =（贷款本金 - 已归还贷款本金累计额）×月利率。同样以小李的情况为例，每月本金 = 500000÷120≅4166.67元，第一个月利息 = 500000×0.4246% = 2123元，第一个月还款额 = 4166.67 + 2123 = 6289.67元。第二个月本金剩余500000 - 4166.67 = 495833.33元，第二个月利息 = 495833.33×0.4246%≅2105.41元，第二个月还款额 = 4166.67 + 2105.41 = 6272.08元，以此类推。
为了更清晰地对比两种还款方式，以下是一个简单的对比表格：