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作者丨王迪
出品丨焦点财经
即便政策端救市力度呈现史上最强，但是传导效应还没显效，2022年的房企成绩依旧“惨淡”：百强房企销售总额同比下降4成，多数规模房企集体陷入负增长；千亿房企数量腰斩，21家被踢出局。
当房地产大开发时代落幕，被金融裹挟的房地产开始渐趋理性。与此同时，阵痛加剧，分化继续。国央企与民营房企分化，一二线楼市与三四线楼市分化，都镜像反映在房企排位中。由“碧万恒融”到“碧保万中”的头部格局演变，也透露了国央企的逆袭。
疾风知劲草。身处变局之中，有人遭遇“滑铁卢”，就有人身登“青云梯”，旧星的陨落，意味着“新秀”的升起。地产“变天”，唯规模论逝去，“活下去”的房企拿下新轮战局的参赛权，赢得发力机会。一场搅动地产乾坤的江湖厮杀，在腥风血雨中展开。
虽然企业的发展需要“天时”“地利”“人和”，但是，当新规则取代旧规则，我们发现，抛开企业属性之外，更易快速掌握利润、负债、现金流三大报表运营逻辑的房企，更能守住阵地、出奇制胜。
2022年，在行业形势下行、企业流动性和信用危机爆发之时，依旧有一些房企内外兼修，攻守有度，打了漂亮的“翻身仗”。在它们身上有共性，亦有个性。时值年末，焦点财经结合2022年房企座次排位、拿地、目标完成率等情况，选取2022年房地产十大黑马房企。
01
建发房产
黑马指数：★ ★ ★ ★ ★
核心要点：闽系新生龙头挺进房企前十
近年来，闽系房企一直是暴雷区，发家于厦门的建发地产不仅跳出了高杠杆暴雷的魔咒，并在2022年实现了逆袭，直接挺进房企销售额十强，位列第十位（中指院数据，下同），相比于2021年跃升10个位次。
在闽系房企流动性爆发之时，建发房产一跃成为闽系新生龙头。2022年建发房产实现全年销售额1700.2亿元，相比于为2021年1697亿元实现正增长。此外，根据中指院数据，建发房产在今年的权益拿地金额以544亿元位列拿地榜第四位，成为名副其实的拿地大户。
细数建发房产的逆袭之路，原因大致有几点：
一、背靠厦门市最大国企——厦门建发集团。行业持续承压，国央企凸显抗风险力。
二、合作开发打开新局面，建发房产选择保利、华发、漳州城投、漳州发展等国央企合作，共担风险。
三、建发房产拿地策略始终以深耕福建本土市场为先，且福建厦门救市政策频出，楼市后劲充足。2018年起建发地产逆势加速，五年复合增长率超70%，厚积薄发、战略扩张进程不断加速。
四、聚焦产品力打造，“新中式”风格独树一帜，例如，旗舰品系“精粹系”等。
02
保利发展
黑马指数：★ ★ ★ ★
核心要点：央企巨头梦圆“前三” 挺进前二
“重返前三”的目标在多年后终于达成，此时，原保利发展董事长宋广菊已经退休一年。2022年，保利发展以4408亿元的销售额成功晋升至第二位，不仅圆了多年“追三逐四”的执念，也重新回到高光时刻。
在拿地方面，2022年，保利发展同样发力。中指研究院的数据显示，从新增货值来看，2022年保利发展以累计新增货值2240亿元占据榜单第一。要知道在全年整体拿地低迷的情况下，TOP100企业拿地总额12975亿元，同比下降48.9%。
作为央企巨头，保利发展同样坐享融资、平台发展的机会，2022年底，保利发展抛出百亿定增案，为后续发展赢得资金优势。对于公司发展，新任“掌舵者”刘平曾表示，保利发展不简单追求规模上的排名，更多的是按照既定战略，把握市场机会，保持企业持续健康发展。
03
越秀地产
黑马指数：★ ★ ★ ★
核心要点：TOD老牌国企兑现年度目标
如果要从目标完成率来看，2022年的房企业绩大多数只能用“拉跨”来形容。
此时，销售目标完成率超过100%的越秀地产绝对是其中的佼佼者。因为据中指研究院统计，从公布销售目标的15家房地产企业来看，2022年，目标完成率均值为73.6%，低于2021年的93.4%。
就销售业绩排名来看，越秀地产从2021年的34位直接跃升至第16位，成为连跳18位的房企。
坚持区域深耕与双国资背景，背靠“大树”的越秀地产拥有强大的土地拓展能力。发家于广州，越秀地产与广州地铁成为搭档，形成了独特的TOD开发模式，在“轨道+物业”方面拥有绝对优势。告别唯规模论时代，在投拓资源、财务状况、产品能力等方面几乎没有明显短板的越秀实现了逆袭。
04
华润置地：
黑马指数：★ ★ ★ ★
核心要点：拿地火力全开 并购毫不含糊
无论是保租房REITS首“吃螃蟹”，年末124亿拿下华夏幸福南方总部资产，还是分别与恒基兆业地产有限公司、嘉华国际集团有限公司、新世界发展有限公司、信德集团有限公司四家香港大型发展商签订《战略合作协议》，都能感受到华润置地2022年求变及奋发图强的雄心。
2022年，华润置地逆势加仓，在土地市场上杀出了一条血路。此外，一手拿地，不忘另一手融资，华润置地为实现“弯道超车”加足了马力。2022年华润置地实现销售额3013亿元，跻身2022年房企销售额第四位，跃升5个位次，并且以873亿元的权益拿地金额问鼎2022年度榜首。
05
绿城
黑马指数：★ ★ ★ ★
核心要点：“金字招牌”绿城起跑
以产品著称的绿城，凭借这一“金字招牌”赢得了购房者的青睐。2022年，绿城首推“产品品质是一号工程”“客户满意度是一号标准”，并以3003.2亿元销售额位列房企销售榜第五位，跻身TOP5行列，跃升2个位次。
在回顾2022年时，绿城中国用“稳健如锚”四个字总结，升级文化体系，调整组织架构，聚焦经营发展，全力推动“战略2025”的实施落地，走“全品质高质量”发展道路。
与其他“黑马”相似的是，绿城同样做到了逆势投资与快速周转去化的平衡。2022年绿城中国以451 亿元的权益拿地金额位居第五位。此外，代建业务的爆发，也成为了绿城手中进击的王牌。
张亚东曾表示，绿城的战略、战术非常清晰。2015-2018三年为康复期，2019-2021三年为健身期，2022-2025年绿城要进入起跑期。2022年的绿城已经开始起跑。
06
龙湖
黑马指数：★ ★ ★ ★
核心要点：“民营房企之光”
龙湖已经成为民营房企“航标式”的存在。不论是，与六大国有商业银行签约授信，还是尝鲜境外发债的“保内外贷”，都透露着龙湖在房地产融资中扮演的“示范生”的角色。只要是融资利好政策放开，龙湖几乎入列，成为优质民营房企的典型代表。
在财务自律方面，龙湖做到了连续六年保持“三道红线”的绿档水平。从上半年龙湖的财务基本盘来看，平均融资成本3.99%，再创历史新低。
此外，龙湖的投拓及眼光非常独到，很早便开始聚焦经营性业务“造血”，以持续稳定的现金流量，熨平经济波动。过去每年，龙湖都会将销售回款的10%投入到非开发航道，形成包括地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修六大板块主航道业务。
此外，经过组织变革、机构做空、2022年创始人吴亚军离场，新上任的80后掌舵人放眼于长周期，让深度机构化的龙湖拥有更大的爆发力。2022年，龙湖挺进房企销售额TOP10，位列第9位，跳升两个位次。
07
滨江
黑马指数：★ ★ ★ ★
核心要点：杭州本土房企攻城略地
和其他房企谨慎收缩的做法不同，滨江这家民营房企绝对是2022年土拍市场中的一匹“黑马”，而且是集中火力进攻杭州大本营。
在行业艰难的背景下，滨江集团全年斩获土地41宗，权益土地金额达到373亿，总土储已超3000亿。土地市场上，滨江集团攻城略地，选定优质城市圈层，踩准回归核心都市圈一二线城市的风口，并在土地研判、客户经营、供应商维护等优势明显。
2022年，滨江集团以1539.3亿元位居销售榜13位，2021年其排位仅在21位，跳升了8个位次。
此外，在这一融资寒冬，滨江不断垫高“安全垫”，实现资金的顺畅。数据显示，上半年滨江的融资利率在去年4.9%的基础上再次下降，达到4.7%，提前完成了全年融资利率目标。
08
仁恒置地
黑马指数：★ ★ ★ ★
核心要点： 外来房企的中国逆袭路
2023年年初，仁恒置地公布已赎回并注销2023年到期的美元债本金约1960万美元，这足以看出一家房企现金流的顺畅。
2022年，仁恒置地以665.9亿元位居销售榜27位，大阔步跃升了32个位次，让起源于新加坡的仁恒置地着实火了一把。
从花园城市新加坡而来，新加坡的寸土寸金，让仁恒深知土地可贵。 1993年，来到中国，仁恒从国际金融中心上海起步，率先开创精装成品房及高端会所运营的国际社区样本，进而走向全国，以高能级城市的精准布局及产品质量赢得市场关注。
2022年1-9月，仁恒海上源以197.08亿元的销售成绩居上海住宅销售金额榜榜首，居全国销售金额榜第二位。仁恒海上源、海上溪云、梅陇项目等多个楼盘逢开既罄。如今，良好的产品口碑也让仁恒置地的代建品牌实现了输出。
09
华发股份
黑马指数：★ ★ ★
核心要点： 国企“白衣骑士”连跳12位
为驰援融创中国，华发股份不仅接过了昆明融创文旅城二期40%的股权，还以35.8亿元接盘深圳冰雪文旅城。此外，华发还从奥园手中接过了珠海联安村的城市更新项，又以35.7亿元将融华置地51%股权收入囊中。
在一众房企缺钱的背景之下，千亿国企华发股份以收割模式成为 “白衣骑士”，。2022年，华发股份以1202.4亿元位居销售榜18位，排名跃升12位，依然固守千亿房企阵营。
进入全国50多个城市房产市场的华发股份，不仅有着40多年零烂尾的稳健，更立足广州、深圳、上海、北京等一线城市，坚守“长期产品主义者”。
更重要的是，华发股份“背靠大树好乘凉”，作为珠海最大国资房企，其母公司华发集团42年来业务发展到涵盖城市运营、房产开发、金融产业、实业投资、现代服务、商贸服务六大领域。截至2022年9月底，华发集团产值已突破6400亿元，连续7年跻身中国企业500强，在广东省国资体系内排名第五。
10
瑞安房地产
黑马指数：★ ★ ★ ★
核心要点： 港资房企“细水长流”
坚持低负债、慢开发、高利润的港企模式，一度成为稳健的代表。在内地房企接连暴雷之时，港企的发展模式也成为内地房企学习的对象。
2022年上半年，瑞安房地产合约物业销售额为人民币187亿元，按年增长高达55%。基于其资金面的安全、产品力在市场上的认可度也较高，瑞安房地产行业排名稳步提升。
作为港企代表，在开发模式上，瑞安以“慢”闻名。上海的城市更新项目的开发周期大多在20年以上，武汉天地项目的开发周期也长达10年。今年，瑞安房地产在上海拿下了重磅级的旧改地块，坦言看好上海未来。
在债务层面，瑞安房地产不断对冲风险，通过财务管理赎回永续债方式确保资金安全度。去年，瑞安的净负债率仅30%，今年偿还、赎回了6亿美元永久债后，净资产负债率变动为48%，依然在较低的区间。此外，瑞安房地产还与中信、大悦城和武汉城建等大型国企达成了合作，分摊风险，让瑞安房地产成为此波港企跃升的代表。