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“我国经济已挺过最困难时刻”，但经济恢复过程不会是一片坦途。2023，如何看待当前面临的挑战？资本市场将会有怎样的表现？哪些领域值得关注？金融界推出《启程：百位首席预见2023》特别策划，希望透过专业人士的讲解，给广大投资者带来启发。
本期嘉宾：景晖智库首席经济学家胡景晖
核心观点：
2023年房地产行业复苏是一定的，但是要经历渐进式过程，关键在后面三个季度。确有自住的购房需求，今年可以考虑入手。中国房地产还有投资机会，但是投资方式发生改变，公募REITs是非常好的投资方式。
2023年千亿级以上销售规模的房企会有所增加，在Top100等房企中，国企、央企占比会进一步加大。
以增量开发为主的时代已经过去，未来中国的房地产主要形式会是存量，运营服务再交易和衍生金融产品会成为房地产市场的主流。
金融界：2023年房地产会不会复苏，如果复苏预计会在哪个时间点？
胡景晖：2023年房地产行业复苏是一定的，但是要经历渐进式过程。一季度市场会逐渐回暖，逐渐修复，关键在后面三个季度。目前，房地产行业政策5支箭齐发，债市、股市、银行信贷，都给予了房地产企业很大支持，再叠加内保外贷、商票质押提取预售款等措施，整体向房地产行业输送的资金比较充足。2023年房地产行业
复苏的关键在于国内经济的走向能否向好，就业收入能否稳定，整个社会的预期能否向好。如果这都没有问题，再加上监管政策工具箱里还有降低首付，降低利率，解除限购等工具。2023年中国房地产市场一定会企稳回升。
金融界：对居民购房有哪些建议？当下是不是买房的良机？
胡景晖：2023年从政策到贷款到市场对于买房相对友好，且今年还有进一步降低利息可能，同时市场可供选择的房源也比以前更加丰富，国内很多主要城市的二手房挂牌量达到了历史最高水平，且有一定的议价空间。如果确有自住的购房需求（包括首次置业、改善），今年可以考虑入手，但要考虑到就业收入以及家庭的财务状况，在房产方面的开销不能超过家庭每个月可支配收入的50%。但是在像以往投机炒房，不是一个非常明智的选择。
中国房地产还有投资机会，但是投资方式发生改变。2022年，在深圳、北京、厦门和上海四地保障性租赁住房项目中先后发行了4只公募REITs，现金回报率达到4.3%左右，受到市场热烈追捧，是非常好的投资方式。公募REITs间接投资房地产，透过基金来投资房地产，按份购买，投资门槛相对较低。投资方向包括物流产业园，公寓，酒店等等，投资品种丰富，收益率较为可观。
2022年底，证监会表示公募REITs会向保障性租赁住房之外的市场化租赁住房和商业地产打开。预计2023年会有更多的房地产的公募REITs产品在市场上推出。在2023年，如果就业稳定，收入稳定，家庭财务状况健康，买住宅自住没有问题。如果想投资房地产，更多的考虑公募REITs等间接投资方式，既能够分享中国经济增长城市发展的红利，又不会去炒房推高房价。
金融界：房地产政策在供需两端还有哪些发力点？对于“保交楼”工作又有哪些建议？
胡景晖：从需求端来看，第一，有必要进一步降低首付比例，特别是二套改善型置业的首付比例；第二，可以进一步降低利率；第三，税费可以进一步减免；此外更重要的是要让购房人有信心，就业稳定，收入增长，对未来的家庭的财务状况预期向好。从供应端来看，最重要就是保交楼，解决在今年有可能到来的还债高峰等流动性的问题。
目前，监管层、银行等在保交楼等方面有很多举措。很多地方成立纾困基金，地方政府积极协调银行提供更多贷款，通过内保外贷到、商业保函等来解决资金短缺等问题。
但是除了金融产品创新之外，还要给开发企业足够的时间来筹划解决目前的交楼和债务问题。这个需要精心的制度设计和产品设计。
金融界：头部房企格局会不会有比较大的变化，对于房企有何建议？
胡景晖：按销售金额来算，2022年前三分别是碧桂园，保利，万科，对应的分别是民营企业、央企、国企，这是未来的房企格局。对于未来，房企要把握好三点：
第一、要聚焦主业，即便多元化经营，也要跟自己的主业相关。例如，碧桂园做机器人(行情300024,诊股)业务，机器人普遍应用在开发施工中，既减少工人高危作业风险，也提高了开发建设效率。
第二、作为开发企业，高杠杆、高负债、高周转时代已经过去，在经营中一定要稳健，从拿地开发销售等各方面，要考虑到各种风险，避免再出现暴雷。
第三、以增量开发为主的时代已经过去，未来中国的房地产的主要形式会是存量，运营服务再交易和衍生金融产品会成为房地产市场的主流。虽然去年物业公司上市有所减少，物业公司估值有所下降，并购案例也大幅减少，但是房企旗下物业公司也在提高服务水平，技术含量，包括各种各样的业务形态。未来如何物业公司运营好、服务好业主，是房企未来转型的值得思考和实践的方向。
金融界：房企会不会更加分化？预计今年千亿房企会不会增加？
胡景晖：在2023年中国的房地产企业会进一步分化，同时随着市场逐步回暖和修复。2023年千亿级以上销售规模的房企会有所增加，在Top10、Top30、Top50、Top100等房企中，国企、央企占比会进一步加大。但是混合所有制企业、还有一些民企也有自己的舞台，比如金地。
虽然城镇化还有一两亿人口增量，人均40平米建筑面积也还有提高的空间，但是以开发增量为主的时代已经渐进尾声。目前中国有30个以上城市二手房交易量高于新房，未来，房地产的核心是运营服务，再交易和衍生金融产品。目前中国家庭70%的财产是房地产，金融财产不到30%，三七转换在20年内会发生，这也有利于促进中国资本市场的发展。
金融界：回顾2022并展望2023年的中国经济，以及对投资者的建议。
胡景晖：过去2022年，工作、生活、学习等都到了很大影响，也给给中国经济也带来了不小的冲击。在2023年，随着疫情政策的调整，中国经济将快速的修复和增长，很多国际的经济研究评价的组织，也对2023年中国的经济给予了好评。
对于投资，今年股市中应该会有非常好的机会，香港恒生指数近期涨了50%，A股也有小牛市兆头。炒房不是好的方式，可以关注公募REITs，以间接投资方式分享城市化的红利。