保利发展：保三争一 | 曙光⑥

在过去很长一段时间，保利发展的标签一直是“央企第一，行业前五”。2017年，不甘于此的保利发展前董事长宋广菊喊出了重回行业前三的目标，此后的几年间，其销售规模也逐年增长，但直至2021年7月退休都未能实现目标。这一年，保利发展销售排名上升一位至行业第四，距离目标越来越近。

2022年，保利多年的愿望终于实现。据克而瑞2022年销售榜，保利发展以4573亿元的全口径销售金额排名行业第二，较2021年同期上升两个位次。与第一名碧桂园之间的差距仅有70亿元。

实际上，在去年8月末，保利发展已经凭借2817亿元的销售额超越万科，成为销售规模仅次于碧桂园的房企。

在去年4月的业绩会上，继任者刘平在“重回前三”的基础上提出了新的目标：进三争一。他解释道，不能简单、片面地理解为榜单排名，而是综合实力的领先，是硬实力、软实力都过硬的第一。

对此，刘平曾称，在行业波动中，保利作为行业领军企业，公司的资源、资金、品牌实力都更具优势，更能捕捉市场机会。基于对行业和公司自身竞争力的信心，公司提出的“进三争一”目标，是有信心和底气的。

积极变革

刘平上任后，便对公司的高管团队以及组织架构都进行了力度较大的调整，打造了一支更精干、更高效的作战队伍。

2021年12月，保利发展进行了一次组织架构调整，涉及总部中心的架构调整，以及总部和子公司的人员变更，将原来的运营管理中心调整为地产管理中心，新增了面向产业公司的产业管理中心，多元业务的战略地位得以凸显。

调整后，总部中心多了两个部门：地产管理中心和产业管理中心。原先与房地产开发相关的成本、运营等职能，都并入了新设立的地产管理中心。

2022年初，保利鲜明地提出要从结构优化、管理优化、竞争力优化三方面进行大变革。并成立了广东、华东区域共享中心筹备工作组，希望推动产品的标准化，进一步加强核心竞争力。

同时，保利发展大胆使用年轻干部，为公司注入新活力。这一轮人事调中，保利任命了13位分公司总经理，其中11位为“80后”青年干部，4位“85后”，近半数拥有硕士学历。另一方面则推动一线董事长总经理回总部，升级总部架构，加强总部的战略统筹能力，从而更好的赋能业务。

逆势拿地

想要做到行业前三甚至是第一，规模是基石。在多数房企减少或者减少拿地的2022年，保利开始逆势扩张。

在2022年的中期业绩会上，刘平谈及公司2022年投资预算时曾指，公司整体的拓展逻辑还是质量重于数量，保障股东投资回报，全年投资计划是3650亿元。保利发展会维持市场份额，量力而行，按照自己的节奏就能水到渠成。

上半年，保利发展拓展项目37个，新增容积率面积412万平方米，拓展金额607亿元。在投资策略上，保利发展上半年在一二线城市、38个核心城市拓展金额占比分别为85%和90%，分别同比提升16、14个百分点。保利发展强调，这些拓展资源全部位于市场有效边界内。

与此同时，保利发展对重资产的投入也开始更加谨慎，严控商办及自持物业规模，上半年新增住宅货量占比94%，同比提升8个百分点。

三季度，保利发展继续加大投资，新拓展项目33个，新增容积率面积359万平方米，总拓展成本628亿元，扩展投资均价为17493元每平方米，较上一期增加18.73%。

据克而瑞发布的报告《2022年新增货值TOP100》，保利在2022年的新增土地货值达到了2514.8亿元，位居行业第一。

作为央企的保利，在融资上一直占有优势。2022上半年，保利发展的借款成本仅有4.32%，处于行业较低水平。

距离行业第一越来越近，保利发展乘着融资开闸的东风为自己“储粮”。

12月30日晚间，保利发展披露再融资预案，公司拟定增募集不超过125亿元，其实际控制人保利集团拟参与认购1亿至10亿元。方案披露，此次募集资金拟投向保利位于广州、南京、西安等地14个住宅项目的建设，以及补充流动资金。

这是上市房企股权融资政策优化以来，募集资金规模最大的涉房再融资。