观点网 70.5亿元的起拍价，让北京朝阳区广渠路0409-10 地块未拍先火。
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其全称为北京市朝阳区南磨房乡广渠路城中村改造项目0409-10地块，由于起拍价高，再加上地理位置优越，从列入土地拟供应清单时起，便受到市场颇多关注。
8月4日，这宗预定了年度地王称号的住宅用地成功出让，由北京永鑫兴业房地产开发有限公司竞得，成交价83.99亿元，溢价率19.13%。
而就在7月28日，北京朝阳区酒仙桥0013-1地块也完成出让，成交价46.814亿元，溢价率25.84%，竞得人同样为北京永鑫兴业房地产开发有限公司。
据悉，广渠路0409-10地块与酒仙桥0013-1地块的竞得人为中海地产旗下中海新城，这也意味着，仅一周时间，该公司在北京连夺两宗宅地，拿地总金额达130.8亿元。
“变身”后未拍先火
从最新成交地块说起，北京市朝阳区南磨房乡广渠路城中村改造项目0409-10地块之所以备受关注，除了较高的起拍价之外，也与其自身条件关系密切。
项目位于朝阳区劲松街道，土地面积36847.62平方米，规划建筑面积103173.336平方米，地块容积率2.8，建筑控高80米。
交通方面，其位于西大望路与广渠路交汇处，临近东四环，区位优势显著。同时，地块临近地铁7号线大郊亭站、14号线九龙山站，日常出行便利。不过，或也因此需承受环路噪音以及轨道交通干扰。
据挂牌文件显示，在0409-10地块东侧的0409-09地块地下部分可进行综合利用，建设与28号线相连通的通道及地下商业，地下建筑规模约2000平方米。这也意味着，项目未来有望实现与三条轨道交通线路的衔接。
商业配套方面，地块同侧有芳园里IDMALL，对侧即为朝阳合生汇，步行可达。教育则覆盖陈经纶中学劲松分校、北工大附中等。
除此之外，地块与广渠金茂府隔街相望。过往信息显示，在2009年6月，中国金茂的前身方兴地产也正是在这里击败一众敌手，以40.6亿元的价格拿下广渠路15号地块，后续开发出广渠金茂府。
作为北京改善型高端住宅的标杆之作，广渠金茂府不仅是金茂府系产品的金字招牌，更因入市较早，连同周边的珠江帝景等成熟社区共同构筑起高端居住氛围。
但近年来，板块内鲜有新增项目供应，长期处于“有价无市”的断供状态，这也使得区域改善需求持续积压。正因如此，此次新地块的入市更格外受到市场关注。
结合板块居住氛围等综合因素看，可想而知，0409-10地块未来也将聚焦于此，打造高品质生活住宅。
值得一提的是，在年初释放的年度供地计划中，0409-10地块与0409-03、0409-04地块绑定，其中03、04号地块为商服用地，用地面积共计2.17公顷，建筑规模5.82万平方米，控高80米，拟于今年三季度供应。
但在推介入市之初，市场反应并不算积极，主要争议点也恰恰是这两块商服用地的绑定，直至6月30日，该地块正式挂牌，此前的两幅商服用地也被解除关联，成为纯粹的城镇住宅用地。
房企逐鹿
从报名情况来看，广渠路0409-10地块共吸引金茂、保利、招商、建发、中海新城五家房企，以及金隅与懋源组成的联合体报名。无论是在产品端还是资金端，均颇具实力。
首先就金茂而言，其在板块内有先发优势，若成功拿地能够继续树立产品标杆。保利此前在丰台以41.51亿元的价格拿下太平桥地块，溢价率15.4%，并以6.67万元/平方米的楼面价创丰台区宅地楼面价新高。此次将目光调整到朝阳，既是补仓机遇，也必然会带来资金压力。
招商蛇口近两年将通州视作重心，在璀璨公元、云璟揽阅、朝棠揽阅之后，6月23日又在通州补仓了九棵树6016地块。尽管7月的几场土拍中，招商也频频现身积极参加，但对于举牌竞价似乎并没有势在必得的决心。
厦门建发作为京外来客，在北京市场的态度显然更倾向于塑造标杆，只是同样在不久前以49.77亿元的价格拿下昌平东小口地块。事实上，进京多年的建发仅早年在朝阳推出了望京养云，这也是建发在北京的首个项目，公司此后更专注于昌平、海淀等板块。此次“回归”朝阳，显然也带有特殊寓意。
懋源素来有着“豪宅专家”的称号，其对广渠路地块的青睐实属情理之中。金隅作为北京国企，在建材供应链与工程营造方面颇有积淀，二者的联合也更让人期待。
可以说，在早期的市场预判中，中海的拿地决心并未被视作最强。
7月28日，中海刚完成在北京市场的年内首次落子。彼时的竞争对手中，恰好也包括招商、保利、建发等房企，不过中海最终以46.814亿元的价格竞得，溢价率25.84%，成交楼面价约8.11万元/平方米。
本场土拍距离中海上次拿地仅间隔一周，无疑意味着巨大的资金沉淀与占用压力。
据悉，广渠路0409-10地块起拍价70.5亿元。在转入线下竞价前，该地块已收到6轮线上报价，地块总价也升至70.855亿元。进入线下环节后，竞价185轮，整体达191轮报价。
从竞价节奏来看，在地块价格触及80亿元关口前，招商与中海新城是主要角逐者，双方势均力敌、胶着不下，多次触发三声报价程序后才举牌应价。
而在地块价格突破80亿元后，战局陡然升级。金茂以及金隅&懋源联合体第一时间加入战局。在数轮交锋后，中海新城再度回归，使得现场博弈进入白热化。
反观建发、保利两家企业，于整场土拍中的存在感更弱。
当然，随着中海成功落子，外界关注的焦点也从谁将拿地，转向将打造出怎样的产品。这一悬念，则有待中海在后续揭晓。
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