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广发证券研报指出，新城控股营收利润均下降，商业毛利贡献占比达八成。26H1公司实现营收176.4亿元，同比-20.2%，归母净利润8.5亿元，同比-5.1%。开发规模持续收缩，上半年开工超预期。客流、零售额、租金维持正增长，8月表现超预期。26年中期公司有息负债519 亿元，较25 年末增长1.9%，其中短债占比19%，负债结构持续改善。26年上半年公司完成机构间REITs的扩募，公募REITs 申报也获得上交所和证监会的受理批复，进入募集上市阶段，拟募集金额15.41亿元。REITs渠道的打通是公司资金安全的另一重保障，也为公司投资性房地产价值重估提供依据。在开发去化25%，商业同店增速1%、贴现率7.5%、融资成本5.0%假设下，公司合理估值415亿元，对应合理价值18.39元/股，维持“买入”评级。